模式解锁 ： 中国“以房养老”模式的未来在哪里？

国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品等都是“以房养老”业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。

日本采用“政府为主，民营为辅”的模式，提供两种住房反向抵押贷款类型：政府参与型和民营机构参与型；美国则基于完善的金融市场环境，提供有丰富灵活的养老地产及反向抵押贷款产品；新加坡实行“剩余价值继承人”制度，减少信息不对等产生的利益纠纷。

在国内，我们提及的“以房养老”典型模式有三：售房养老、租房养老、反向抵押。售房养老和租房养老如果要保证老年人晚年的生活质量，则要求的老年居住者至少拥有两套房产，否则在出租和出售房屋后，他们会面临棘手的居住问题，这样的状况多以降低原有居住水准和生活品质为解决方案。

因此，“反向抵押”养老模式的目标锁定了仅有一套房产的养老人群，也是中国“以房养老”模式重点关注的人群。

作为多元养老模式中的一种，“以房养老”具有强公共属性，并牵连多方的利益，复杂的运作机制让其在缺乏“政策”支持和监管的情况下很难顺利推行。中国以房养老的现状其实可以从供给侧和需求侧两面去解读：

“以房养老”模式，供给侧主要面对的是老龄化风险、市场风险、利息风险、政策风险、法律环境的风险、不确定性风险，等等。这实际上是一个连锁的风险反应。

从无法回避的老龄化风险讲起。我国人口老龄化的现状，是老龄化的同时伴随人口数量的逐年减少，这也导致了就业年龄人口占比下降速度要远比总人口规模飞速下降，住房反向抵押是长线业务，人口结构和数量的长期变化曲线对住房反向抵押市场将会产生影响。

尤其是在政策扶植力度不够，法律环境不完善的状况下，像是房地产税如何执行这样的问题也会影响供给端，如保险公司、开发商对市场的判断。

另一方面，我们可以看到“负利率”席卷全球对“反向抵押”模式的影响：

世界范围内像日本和欧洲国家已经率先将存款利率调成负值。现实层面来说，我国2018年全年度平均通胀率为3.13%，存款利率活期仅为0.35%，定期最高也仅在2.75%。由此可见，中国已经一只脚迈入了“负利率”中。

①基于对坏账率的考量，商业银行开始不愿意为企业提供借贷服务，也就是我们常说的“惜贷行为”。

②个人房地产贷款开始对商业银行更具有吸引力。首先是因为银行可以收取可观的利息，另外个人房地产抵押贷款的违约率接近于零，即便房地产市场面临巨大危机，其若干年后仍会恢复元气。

基于上述两点，真正能让市场活跃的关键最终落在了“人”上。居住的需求是多元的，除了刚性居住需求以外，养老也是每个人的必由之路，其所蕴藏的市场价值超乎想象。

从需求端角度而言，适用于那句在提到“以房养老”时常常会提到的：“市场很冷，骗子很热”。“以房养老”的需求是并不小众，而市场环境可以说是缺失的。“反向抵押”市场还处于“待启动”的状态。

今年7月份披露的中安民生用“卖房养老”的骗局，在不到1年的时间里就骗取了600余名老人抵押房产，其中涉案资金高达十多亿元。虽说唏嘘，但也让我们真实窥探了“以房养老”需求的一隅。

对于“以房养老模式探索”我国并非没有进行过尝试
       2005年，南京试行了“以房换养”保险，成为我国最早推行“以房养老”模式的案例：其限定了60岁以上无儿无女的孤寡老人可以把独立产权的房屋抵押给老年公寓，同时入住。养老机构会将老人抵押的房屋进行出租，以此来支付老人在公寓的房租以及生活所需。在老人过世后，房屋会作为抵押品归养老机构所有。

但是该项目是由民营企业运营，缺乏政府支持和相应的政府补贴制度，社会公信力不足，在经验尚浅的情况之下，项目仅运营了3年就终止了。

当然，尝试的脚步没有就此结束，2007年，上海和北京也分别试行了“以房自助养老”“和养老房屋银行”模式。虽然吸取了“南京”的失败经验，却由于文化、社会等方面的因素推行受阻。

首当其冲是老年人与签订协议的机构存在信任问题，不透明的养老机构收费制度让许多对该模式感兴趣的老年人望而却步；其次是关于抵押物与老年人能收到的贷款间存在微妙的冲突，未知升值空间的存在让许多人在听到需要签订“房屋转让协议”的那一刻就打了退堂鼓。

根深蒂固的传统文化因素，房地产遗赠后代天经地义，并且，家族群体利益的考量也是住房反向抵押市场的重要影响因素之一。

综上所述，我们会发现“以房养老”市场的主要矛盾，是“需求侧”与“供给端”的矛盾。

一方面，“以房养老”有序发展要有明确的法律支持，产权、房产税等等法律障碍亟待解决途径；另一方面，要加强“以房养老”的顶层设计，制定具体的政策和细节，提供相应的政策优惠措施，并加强政府对各参与主体的有效监管。

由于涉及担保、法律和金融服务等环节，这方面的市场的教育几乎一篇空白。社会对“以房养老”信任度需要建立在居住者对于该概念有清晰的认知之上。同时还需要有坚实的法律后盾作为大众参与“以房养老”模式的“保障”。

商业供给侧，首要解决的问题是寻求良好的模式和产品为市场提供多元选择。实际上，现在房地产正处于从粗放型向精细型转型期。住宅产品力成为了房地产市场面对竞争的重要手段，加强对产品的研发设计，是对抗供给侧风险的不可或缺的一环。

“以房养老”在我国仍然具有强大的发展潜力，尤其是在大城市中。“空巢群体”、“独居老人”并不是少数派，他们恰恰是“以房养老”的潜在需求群体。中国“以房养老”模式的未来，需要多地产、金融、保险、政府、住宅等多个产业链拧成绳结，合力推进，完善“以房养老”产品设计，才能为今后的长效发展奠定根基。